マンション管理会社の変更は管理委託契約書の分析から始めます。
管理会社の変更は考えた末のご判断なので、管理会社変更はやむを得ない事情と察しますが変更のポイントは管理委託契約書の中身に記入された金額をどれだけ理解されているかによります。一般の方々が簡単に理解できる金額の内容ではないので、これをどのように省きどのように変更をすれば減額ができるかということになります。管理会社変更の手順は当ホームページをご覧ください。
新築マンション入居時はほとんどのマンションの管理会社は、分譲業者の系列の子会社であり、この為サービス内容に比べ管理費が高く設定されているケースが多々あります。その為管理業務の一切を管理会社に丸投げする形式であることも不当に管理費が高い理由の一つです。また管理会社の変更の理由はフロントマンの対応が悪い、工事や問題発生時の対応が遅いなどサービス内容が不十分であることも大きい理由であります。
こうした問題に対処するには、大橋マンション管理士事務所は管理組合様を中心とし管理委託契約書の分析やサービス内容等の見直しを行い、管理会社の変更を視野に入れた管理サービスの比較検討を行います。管理会社変更は複数の会社による競争原理を持ち込むことによって管理費の低減やサービスの向上を見込みます。一人悩まずご一報下さい。
◎管理会社を変更する大きい理由：
- 管理費削減 － 将来への積立金の確保
- 管理サービスの質の向上 －現状以上の確保
- 理事会の活性化 － 理事全員出席目標
◎管理会社変更の対象とされる管理会社の悪い対応の例：
- 日常の修理営繕工事費が何故か高い
- フロントマンの対応が悪い
- 毎月の管理費が高い
- 管理会社が担当のフロントマンまかせ
- 修繕積立金が高すぎる
- 管理会社の上司と会ったことがない
- 管理委託契約どおりの仕事をしない
- 管理員が仕事に明るくない
- 管理員が時間ばかり気にして仕事をする
- デベロッパー（マンション建主）の子会社である管理会社
- 建物・設備について知識が足りない
- その他
管理費の内訳一覧はこちらからこちらを見ればよく理解できます。
マンション管理費の削減方法
管理会社変更実例
管理会社変更をする時の注意すべき点
現行の管理会社のサービス内容や設定された管理費が適正かどうか見極めるためにも、マンション管理組合として管理会社の変更は一度は検討すべきかもしれません。変える意識がなくても近隣、同程度、また近隣マンションの管理費価格を知る上でも調査比較検討は必要です。ただ、管理組合はマンション住民で組織する団体です。その役員（理事）となる方々は理事長も含めて一般的には建物・設備といった技術面、集合住宅を営むために必要な規約やその裏づけとなる関連法規などには縁のない、言わば素人集団です。一方管理会社はそれらの専門知識に長けた百戦錬磨のプロ集団と言えます。管理会社の運営に疑問を抱いたとしても、管理組合が対等に交渉することは至難の業でしょう。マンション理事会はその辺をしっかり認識しながら区分所有者の要望を聞き入れたスタンスで進めるべきです。
◎管理会社を変更する際の問題点：
- 管理組合理事の意見統一が難しい
－理事会の過半数以上の賛同が必要 - 変更の検討・調査に多大の時間を要する
- 理事長への負担が大きい
- 他の理事たちが無関心になりがち
- 専門知識・経験の欠如
- ネットからの情報に左右されやすい
- このような方は管理会社変更が失敗しやすいので注意必要。 ネットからの注意点は他の管理会社のホームページをあまりあてにしない事。ホームページはいい事しか書きません。
管理会社変更時のマンション管理士の役割
管理会社変更を効果的に進めるにはどうしても専門知識と経験が豊富な外部アドバイザーの支援が必要となります。
当大橋マンション管理士事務所は、管理会社変更、管理費削減の試みに取り組む管理組合様の案件を数多く経験し解決に導いた実績があります。管理組合様の自主的な活動・努力による上記取り組みを効率的に進め、成功に導くために、当事務所をご活用ください。
◎当事務所の管理会社の変更事例
1.管理会社の対応が以前からよくなかった。
2.管理費・修繕積立金がよそより高かった。
3.第二回目の大規模修繕工事を急いで段取りされた。
4.日常の修繕工事費用が以上に高かった。
上記は一例です。
管理会社変更の費用と当事務所の報酬額
管理会社変更に関わる業務に対する当事務所の報酬費用は次の通りです。
１．管理契約変更減額料のパーセンテージからいただく方法：
現状から変更減額料金差額の概ね（28~38％）住戸数で左記の金額の数値になります。２．あらかじめ金額を決定して進める方法：
概ね500,000円（30戸前後）半年顧問業務付 600,000円（５0戸前後）上記は目安であり、金額は上下しますが契約事項なので話し合いで決定致します。
管理会社の変更であれこれ考えてもよい結論は出ません。替えるならどのようなメリットがあるか、現状のリスクが将来に悪影響を与えるかが変更のポイントになります。
先ずはご一報ください。
E-mail: tp@tama-plan.com
でも結構です。悩まず行動あるのみ
