近年大規模修繕工事方式は大きく分けると、管理組合と施工会社が中心に進める「責任施工方式」とコンサルタント会社を入れて進める「設計監理方式」の2方式が主流となって居ります。最近のマンションの流れとしては、「第三者を入れたほうが安心なので」ということで、後者の「設計監理方式」が大規模修繕工事を発注する管理組合とっては圧倒的に多くなっております。

しかし、大規模修繕工事を終えた90パーセントの管理組合は必ずお金で失敗したと言います。詳しく聞いてみると失敗した管理組合はコンサルタントに嵌められ、やられてしまったとほとんどが言います。では、何がその様に言わせる原因でしょうか。大規模修繕工事はコンサルに任せたから安心ではないのです。むしろ警戒してかからなければなりません。

最もこの業界の裏まで知っているので、このような事が書けるわけですが、一般の方々はネットで色々調べた結果で良かれと思い進めた結果がこのような予期しない事に成り、さぞ無念なこととお気持ちを察します。

本来工事を監理監督するべき立場のコンサルが、その立場を利用して暴利を貪るというとんでもない現実を見てしまったということです。このような事態になった管理組合様に聞けば必ず帰ってくる答えは・・・慎重にコンサルを決めかつ施工業者も同様に慎重に進めたのですが・・・・・・結果は予定以上のお金がかかり予想外の結果に成りましたと。

施工会社も新聞公募で4社以上を入れ夫々の会社を比較し書面にまとめ、一番プレゼンで印象の良かった施工会社に依頼しました・・・・しかしなぜこんなに金額がかさんだのか不可解です。施工会社はプロ中のプロで、フプレゼンなどは山ほど行いてなれているはずですが、管理組合にとっては上手なプレゼンがよほど気に入ったのでしょう。聞けば設計コンサルも公募で選び施工会社もコンサルを中心に公募を掛けましたとの事。

では何故高い大規模修繕工事になったのでしょうか?                                                  このようなケースで、考えられることは、コンサルが主導し進めた結果と考えられます。もう一つは施工会社にコンサルから情報が漏れた。(管理組合の予算及び正式の拾い数量)管理組合自体から情報が洩れる事も時々有ります。

よくあるパターンのマンション大規模修繕の談合を下記に記します。

一般的にマンションの大規模修繕工事に於いては、参加した各施工会社からの見積りを取り、その価格を比較して業者を絞り進めてまいります。疑ってかかればそれまでですがコンサルという立場であれば、見積り価格の操作は簡単です。一例をあげれば、一般の施工会社には大規模修繕の工事仕様書の修繕範囲の面積や必要な材料の数量は多く上乗せしておき、落札させたい業者には本当の施工面積及び拾い数量表と落札予定金額を伝えればいいのです。

分かり易く書けば、本命以外の業者には余分に表記した拾いの数量表を渡し、本命業者には内緒で正式な少ない数量表を渡せば後は・・・・・・・・。読者の推定通り本命業者が落札可能となります

本来コンサルは管理組合側に助言、アドバイスをする立場なのですが、裏で落札させたい施工会社が有利になるように進めることが時々あります。以上が新聞、週刊誌等で取り上げられる談合のニュースソースであります。談合は一例としてこのようにして行われるという事です。また別のケースも有りますが、これは一般的な談合のケースです。

 

また、近年工事を受注した施工会社がコンサルに払うバックマージンの水準は高まっているそうで、驚くべきことにその比率は20%近くにもなる事が有るそうです。もし、1億円の工事を発注したとしたら、2000万円はコンサルがバックマージンとして得ているということです。

現実の話で信じる、信じないは自由ですが、少なくとも10パーセント以上はバックマージンとして裏金として動いているということです。問題はコンサルが管理組合からコンサル業務の依頼を受けその対価を受けとることになりますので、この行為は法律で禁止されている利益相反行為になります。建築関係しかも施工関係の仕事をしていない限り、マンションの理事や修繕委員の方が大規模修繕工事にこのような事が有るとは想像できないことでしょう。中途半端な知識を身に着け、さも知ったかぶりをするから悪いコンサルに利用されることにもなります。

知識がない故、安全な第三者を頼んでいるにも関わらずこのような状況になりはらわたが煮えくり返る思いと察します。だが、半面真面目に事を進めるコンサルも有ります。しかし何かしがらみ等が有れば隙をつきこのような事態にも発展します。このような事が現実のマンション大規模修繕工事で頻繁におきていることなのです。

この現象は概ねあと五年間続きます。なぜなら、大規模修繕コンサルタントも施工業者も参加の数が増え続け早くこのような状況下、稼ぐだけ稼いでおきたいからです。

では、大規模修繕で談合を防ぐにはどうすればいいのか?・・・・・・に成りますが・・・・・・。防ぐ術はないのか、といえばそんな事はありません。基本的にコンサルに施工会社の選定を依頼すれば施工会社は十中八九、コンサルが知っている施工会社が選ばれるでしょう。それを防ぐには、コンサルとは関係のない施工会社を自分達が連れてくればいいのです。またセカンドオピニオンとして利害関係のない設計事務所(マンション管理士等)に依頼をして概算見積りを作成してもらい、仕様書についてもアドバイス等をしてもらえば良いのです。

そこまでしなければならないのということですが、ここまでしなければ情報は必ず業者にもれます。また、これをしなければ、談合等を防ぐことは出来ません。セカンドオピニオンの設計コンサル(マンション管理士等)を入れても結果的には安くつきます。では、どの価格が標準なのか、適正なのかは素人集団には正直無理な話です。マンションの仕上げ(タイル、塗装)や仕上げのグレードにも関係してくるので建物を調査しない限りと高い、安いかどうかは判断が難しいでしょう。それに外構工事があったり、給排水の更新工事がはいいていたり、素人には判断が難しいです。純粋に建物の化粧替えなら戸当たりm2単価で×施工面積と経費で算出できますが、コンサルが入るということは、多少素人には難しくする傾向が有ります。

そこで、ここは安心のできるプロをセカンドオピニオンとして入れるべきです。大規模修繕をする施工会社は管理組合の敵ではありませんが、コンサル経由で普段から知り合いの施工会社に指示が出れば、施工会社は業界に於いて繋がりのあるコンサルを無視できません。その様な業者は大型工事を取り仕切る設計コンサルタントは大事なお客様でもあり、言うことを聞かなければ後々困る事も多々あります。

例えば今回はA社で行きたいので、協力してくれとお願いをされれば、断ることができないのがこの業界であり、昔からの古い慣習がある業界なのです。ことわれば、そのコンサルの仕事は来ないことになります。従って、ここは自分達が立てた業者で、進めて行く以外に手立てはありません。               これほど建設業界は狭い世界なのです。

全てがこのようなパターンかというとそうでもありません。

また大型工事(概ね100世帯以上)は小さい業者は参加してきません。大きい仕事はそれなりに実績と経験を重ねないと出来ない仕事なので、小さい会社にとってはかなりのリスクになるので、めったには参加しません。100世帯を超えればそれなりの規模の施工業者が集中してきます。首都圏に於いてはそのような工事が出来る大規模修繕工事業者は数十社有るでしょう。また、大手のゼネコンは付き合いのない管理組合の仕事には、めったな事では参加しません。大手ゼネコンは基本手掛けたマンションなら、大規模修繕工事を行いますがそれ以外はほとんど参加しません。何故なら、普段から参加しなくても仕事が十分抱えている体質だからです。また、官庁の仕事も多いことから、手間をかけて仕事を行う体質になっているので、忙しい大規模修繕工事はあまり得意でないことも理由の一つです。

一方、コンサルタントは談合等をしないで、管理組合が求めた内容通り動くことも多々あります。この辺はプロの嗅覚でしか、説明しようがありません。とにかくプロである以上コンサルも仕掛けるときとそうでない時をうまくコントロールして居ります。談合原理が働くときはコンサルの上層部が絡むケースが多々あります。

話が長くなりました。                                                                このような事を長々書いても仕方ありません。                                                      要は後悔しない大規模修繕工事を行うにはこのようにした方がいいと下記に記して於きます。

参考にしてください。 お問い合わせはメールから遠慮なくどうぞいらして下さい。

 

結論

設計コンサルに依頼することは決めておき、必要以上はやらせない事。

業者選定には口を挟ませないこと、決定に関する意見は聞かないこと。

セカンドオピニオンコンサルを必ず入れて、親密にしておく事。

施工業者は自分達で決める事。セカンドオピニオンの意見を参考にして決定することは良い。

重要なことは、自分たちが信頼できる施工会社を一、二社参加させることで公正明大がはかれ、談合や癒着のない競争ができるようになるということです。