給水管・排水管更新、大規模修繕コンサルタント、マンションコンサルタント、,理事会支援マンション諸問題のご相談は大橋マンション管理士事務所へ

大規模修繕工事施工業者

大規模修繕工事施工業者選定

大規模修繕工事の業者決定まで案内します。

大規模修繕工事で発生するであろう様々な問題を適切に解決するには、管理会社ではない第三者の立場で中立、公平な視点でアドバイス(助言、指導)してくれる専門家(コンサルタント)が、管理組合にとっては負担が少なく、マンションの資産を目減りさせない近道であると言えるでしょう。たとえ管理組合の中の居住者に建築・設備の専門家がいたとしても、その人はマンションの大規模修繕工事においては「当事者」であり、「公平中立なコンサルタント」として客観的に判断することは難しいので、第三者のコンサルタント主導で行うことがベストといえます。

中立性を維持するには、私達技術系マンション管理士を顧問アドバイザーとして採用しながら、劣化診断及び改修の設計を進めていくことで、大規模修繕工事の段取りを円滑に行うことができます。また、技術系マンション管理士のアドバイスを受けながら管理組合が施工会社を選定することもできるので、透明性が確保できかつ競争原理が働くため、適正な工事金額で発注することが可能となります。

何故技術系マンション管理士がいいのかを説明します。コンサルタント会社のコンサルタントは大概の方はサラリーマンであります。ご自分のやり方又は意思で、某マンションをお安く大規模修繕工事をしてあげたくても、会社員という立場があり、しっかりと会社に利益を持たさなければなりません。それに金額の大きい大規模修繕工事には業者が、コンサルタント会社の上層部にご挨拶に出向きひも付き物件の可能性もあることが多々あります。その点マンション管理士は現役を引退した方が結構おられます。筆者もその一人で、設計から工事までゼネコン時代長く経験しており、少しでも世の中のお役に立ちたいと頑張っている一人です。しかも設計から施工まで経験した技術屋のマンション管理士で、管理組合のことやマンション業界のことには詳しいと自負しております。そこが、世間相場よりお安く引き受けできる理由の一つです。

技術系マンション管理士が適切な工事明細書(見積書)を作成し、説明会及び工事会社を公募、工事請負契約まで、無駄のない適切な大規模修繕工事が実現できます。但しこの方法でも談合及び不正ができないようにするには、もうひとひねり必要なことを記しておきます。

大規模修繕工事は、十数年に1度の大きな事業です。発案から工事の実施まで相当の期間(2~3年)がかかり、かつ多額の修繕積立金を使用します。従ってミスは許されません。全面依頼ではなく、管理組合をサポートしてくれるパートナーとして技術系マンション管理士が必要とされる理由がそこにあります。よい大規模修繕を行うには次のことを考慮しながら進めなければなりません。

第一・資産価値が目減りしない修繕計画を立て、快適な住環境を維持し高齢化社会への対応を可能とする。
第二・予算と工事期間をしっかり知る必要があります。
第三・設計図と仕様の数量表のチェックが信頼できるかの判断も重要で、コンサルは慎重に選ぶべきです。

第四・計画・調査・診断・設計から業者選定そして説明会及び総会まできっちりやってくれるコンサルが必要。

 

     

大規模修繕を行うためには、総会において区分所有者の承認が必要になります。しかし、承認の為の説明では何の意味もありません。そもそも、工事内容や範囲の必要性や工事予算などを説明するだけでも大変なのです。
そこで、1級建築士と技術系マンション管理士の当事務所にお任せいただければ、資料作成から説明まで、分かり易く理事会及び修繕委員会の技術的なサポートまでさせていただきます。

戸当たりの単価(世間一般の単価)

国土交通省から平均一戸当たり「75万円~100万円」が31%で最も多く、「100万円~125万円」が25%、「50万円~75万円」が14%第1回目大規模修繕工事が、平均100万円第2回目が、平均97万9千円第3回目以降が、平均80万9千円と平均単価が出ております。しかしこの単価は平均値でありどのマンションにも当てはまるとは限りません。施工しやすいマンションがあれば、片や、デザインに、凝りすぎて簡単に修繕できないマンションも多々見られます。

重要なことは修繕設計がキチンとできて、数社に見積もりをだせる資料が手元にあるかどうかが重要となります。

実際のコンサル選定の目安

ほとんどのマンションが大規模修繕工事においては設計監理方式による施工業者の選定が進められているのが世間一般に多い進め方であります。大規模修繕工事を成功させるためには、設計・施工業者の選定は重要な事で、また工事の出来栄えは施工業者と現場監督の良し悪しが最も大きく左右します。ここでは設計コンサルタントを決める基準の構築を進めていきたいと思います。

マンションの大規模修繕工事金額は金額が張ります。それには設計図及び設計仕様書が大きく左右しております。その金額の元となるのが数量と単価であります。その基準の数量について下記に記載します。

工事項目、工事仕様書、及び共通見積書、この3つを設計コンサルタントが決めるのが一般的です。

工事項目、工事仕様書、及び共通見積書これらを元に見積もり参加業者は見積書を作成することになります。工事単価は施工会社毎に異なり金額が違うので、単価により各参加業者の工事金額に格差が生じることになります。ところが、この数量が適切であればいいのですが、水増しされた数量なら想像に難くない結果が出てきます。実際の話、見積り数量とは違う数量が提出されている現場も実際にあります。また業者選択する上で経営事項審査状態をみて参加資格に該当するかどうかの判定をしたり、施工業者選定に条件を付けるコンサルタントが多々あります。

また、設計コンサルタントが疑われる原因の一つとして、本命の業者に実際の数量を教えることもあるそうです。実数より、水増しをしているのがほとんどの現場です。何故なら数量が実数より少ないと管理組合から設計ミスを問われるので、設計コンサルタントのほとんどは概ね1割を増量しているのが現実です。実際2割増量してこれを共通見積もりとし、本当の数量を本命の施工会社に教えたら、この時点で2割近い開きがでて、本命の施工会社に決まる確率が高まります。これによってどのような結果が出るか、ほとんどの方は理解できるでしょう。

このことはネットにはほとんど出ない、情報なのでこのようなこともあり得る事として参考にしてください。これは設計コンサルタントとして絶対にやってはいけません。コンサルタントは最後まで区分所有者と寄り添う仕事です。

結論

上記に長々と書きましたが、大規模修繕工事を建設業者は何故受注したがるか・・・・・・・・それは短期間で巨額の大金が動くからです。
また、業界の支払い条件と比較しても条件が圧倒的にいいからでもあります。建設業界では工事費の支払いは手形が多くしかも、現金化されるまでが平均90日~150日のものまであります。
それくらい建設業界では手形での支払いが当たり前の世界になっておりますが、ところが大規模修繕工事ではマンション管理組合様からの現金払いはとてつもない魅力なのです。

ここで、安心できる技術系マンション管理士が身近にいれば余計な事は悩む必要がないということです。
それだけ大規模修繕工事のコンサルタントは重要であります。
また、大規模修繕工事を進めていく上で管理組合内で大事なことは、管理費削減や日常の営繕工事で管理会社の味方をする傀儡者の排除も重要。
そのためには、組合のお金で懐を肥やそうとする者たちさえ反対できない効果的な方法を考慮し、採用すればいいのです。

大規模修繕工事対処の仕方

当事務所にお声をかけてください。
1級建築士と設備診断技術者のいる業界では珍しい技術系マンション管理士事務所です。全員がゼネコン出身で経験が豊かでかつ、デベロッパーとして、アフター工事も数多く経験してきっと皆さまの御希望に添えると自負いたしております。


その他ご不明等はご遠慮なくお問合わせください。

お気軽にご連絡ください TEL : 042-582-1490
FAX: 042-587-7270
【月~金曜】9:00~18:00

営業エリア

東京都多摩地区:
・日野市・立川市・多摩市
・八王子市・昭島市・青梅市
・国立市・国分寺市・羽村市
・府中市・小金井市・小平市
・三鷹市・東村山市
・東大和市・武蔵村山市
・稲城市・調布市・武蔵野市
・西東京・東久留米市・清瀬
・町田・福生市・あきる野市
東京都23区:
・新宿区・渋谷区・杉並区
・練馬区・中野区・世田谷区
・板橋区他
神奈川県:
・川崎市・相模原市・大和市他
埼玉県:
・さいたま市・新座市・朝霞市
・川口市・所沢市

最近の投稿

PAGETOP
Copyright © 大橋マンション管理士事務所 All Rights Reserved.