マンション給水管更新、給排水管更新工事、マンション設備改修、管工事専門技術者

管工事専門技術者がマンションの老朽化した給排水管の調査・診断・図面作成から業者決定までをコンサルティング致します。

排水管の更新　　　　

最初にこちらをご覧ください。排水管の年代の経緯が分かります。

更新の目安

雑排水管（白ガス管）は３０年以上使用のものは配管内にスケール等が付着して配管口径が小さくなってまいります。詰まり、漏水の原因となるので早急の手当が必要です。白ガス管に限らず他の管材でもお茶カス、油、洗剤等で配管が腐食や錆こぶで漏水するところも多々あります。一度でも漏水がある排水管は手当てが必要です。

同上の調査

抜管調査とマイクロスコープ検査の併用をお勧めします。理由はマイクロスコープで視た場合見た目はきれいに見えても、腐食状態や管の肉厚は判断ができないからです。マイクロスコープの使用目的は主として錆こぶの発生の確認です。

排水管の対策

更新が望ましいですが、各住戸の床や流し台の外し、復旧等で相当の金額がかかりますので、予算に合わせ再ライニング工法も考慮の一つです。ただし、適確な判断を下すためには現地調査をし、抜管を数か所して確認をしなければ行けません。

排水管周りのトラブルも、ご遠慮なく大橋マンション管理士事務所にご相談ください。更新、更生工事の選択は、マンションの耐用年数を考慮しつつまた、修繕積立金の額入居者の年齢構成等色んな角度から判断をして進めるべきです。

大手設備会社設計から施工まで経験し、その後ゼネコンで各施工部門を担当し給排水設備には自信をもって対応できます。お気がるにご連絡ください。

給水管の更新（工事の手順）

給水管更新の時期は区分所有者がお部屋のリフォームを始める前です。地区30年経過でリフォームが各部屋で始まると区分所有者が様々な管材料を使用し、管材料の統一ができなくなります。そうなると勝手な仕様でリフォームが各部屋で進み、どの部屋がどのような改修工事をしたか不明となり理事会が困ります。

老朽化した配管の更新を行うには、技術と経験上断言しますが、抜管調査が最低必要です。理由は一般の方々が劣化した配管をマイクロスープ（内視鏡）の写真を見ても、現存している肉厚がどれくらい残っているのか不明で今後何年使用できるかの判断はできません。その為抜管を数か所行い現存の配管の肉厚を目で見て判断するのはこのような理由だからです。抜管は肉眼で確認できるので正直です。給排水管更新ポイントは抜管調査が最重要であります。また、大規模修繕工事を二度目に行っても給排水管の更新はほとんどのマンションは行いません。下記に給排水の更新を怠るが為様々な例をリンクします。更新時期の目安は小戸の２５年～３０年前後がよいでしょう。後ろに行くだけ更新は難しくなります。年数が経過するだけ勝手に部屋の改修が行われます。これを防ぐには管理組合がよほどの細則で管理できるかどうかです。

そのようなことが起きる前に全戸で給水管給湯管の更新を進めるべきです。

給水管の更新とは

今ある配管を撤去して新しい配管に置き換えることを指します。給水管（ビニルライニング鋼管）は約３０年経過すると、ねじ部がやせ細って赤水が出るケースが各所のマンションで発生しております。このような症状の発生しているマンションでは、給水管の更新をお勧めします。経過２０年未満の給水管は、”更生”すればあと１５年位は使用できるようになりますが、更正してもこの先何年持つかは誰もわかりません。従ってマンションの給排水管交換は築35年で更新が目安です。しかしマンションが古くなり賃貸人が多くなるほど、更新は難しくなります。

お勧めの（共用部）配管材料

○建築設備用ポリエチレンパイプ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○ステンレス鋼管（SUS管）：　施工性がよく費用もお手頃で衝撃にも強い。

その他配管材料は数多く出ております。予算と耐久性等を考慮して決める事です。

給水管劣化の実例とその対策

給水管の劣化の様子を過去に経験した実例でお目にかけます：

１．経過２０年のメーター周りの抜管写真


写真１：（メータBOX内）給水管２次側（メーターの後）のサンプリング管	写真２：（酸洗い前）半割りにしたサンプリングの片側を拡大して撮影（90°エルボ）


写真３：（酸洗い後）半割りにしたサンプリングの片側を拡大して撮影	写真４：（酸洗い前と後）半割りにしたサンプリングの両側を撮影（90°エルボ）

《所見》直管部は肉厚がしっかり残っているが、継手の多いメーター周りの管は継手の腐食がはげしく、赤水の発生が頻繁に出る状態になっている。

《対策案》このようなケースでは、赤水が毎日発生する状態なので更新をお勧めします。管を洗浄してライニングをかけても、ねじ部の切断損傷がいつ起きるとも限りません。比較して更生の費用が更新の場合の半分近くをしめるなら、一般には買い替えつまり更新をお勧めします。ライニング業者により金額のバラツキが相当あります。また工法も沢山あり、一般の方にはどの方法がいいのか判断が難しいと思います。

お悩みの場合は、当事務所にお声かけください。状況に応じて最適な選択肢をご提案します。

2．給水管の錆コブ

下の写真はめずらしい、白ガス管の給水管です。推定使用年数３８年、都内のある事務所兼研究所です。

下の写真は揚水管です。高架水槽へ水を上げる配管です：


継手がほとんどないので内部は給水管よりきれいです。	最上階の給水管です。ねじ部から漏水しており　　　　　　　　　　　　　　　　補修の後が見受けられます。