大規模修繕コンサルタント、管理費削減コンサル,、,理事会支援のご相談は大橋マンション管理士事務所へ

大規模修繕委員会の設置

最初に大規模修繕工事の進め方と流れを御説明いたします。大規模修繕工事はその名の通り、マンション工事では最も大きなものです。大規模修繕工事の実施には多大なコストと作業負担がかかります。ここでは大規模修繕を正しい方向に導けるよう、大規模修繕委員会の設置とその流れについて説明します。

大規模修繕委員会の発足

◎大規模修繕委員会の設置

一般的な大規模修繕委員会の設置と進め方を以下に示します。

  1. 管理組合の発案  大規模工事をいつ頃実施したいかを決めることです。
  2. 大規模修繕専門委員会の設置・検討 これは最重要なことです。
  3. 専門家(コンサル)の決定 ⇒調査・診断依頼(この調査・診断が最重要です。)
  4. 施工業者の決定
    ↓施工業者選定への協力 管理組合が決めます。
  5. 資金計画の再検討、見積り条件書 アシストします。
    ↓現場説明、図面渡し
  6. 総会決定(普通決議)、業者見積もりチェック等
  7. 工事請負契約、工事監理委託契約の作成
  8. 工事の着工

◎工事の進め方 -3つの管理方式:

大規模修繕工事の進め方には大きくは下記の3つの管理方式があります。

一つは管理委託会社に依頼する、しかもその後の施工会社選定まで含めていわゆる”丸投げ”する方法です。管理組合にとっては一番楽な方法ではありますが、じつは最悪の方法と言えます。管理会社からすれば自社の系列または関連の設計、施工業者を採用することができ費用決定の経緯が不透明です。結果的に高い費用を支払うことになります。

二つ目によくあるのは、設計事務所を選ぶ場合です。本当にいい事務所ならいいですが、経験の少ない事務所に依頼をしてしまっては満足のいく修繕はできません。注意しなくてはいけないことはヒモ付け行為です。しがらみのあるコンサルは良く考慮し公平、冷静な判断を仰ぎたいものです。

三つ目は施工会社を決めてその主導で進めるやり方です。所謂責任施工方式です。ここでポイントとなるのは、現状の管理組合に見合った方式を選定するところから行くべきです。まず4~8社を候補として選びその中からベストな建築コンサル(設計コンサル、マンション管理士等)を決定して進めることです。

それには実際に会って話を聞き自分達の目で確かめ決定することが一番ではないでしょうか。コンサルタントはあくまで補助で管理組合が主導しなければ後悔の原因となります。失敗した組合はほとんどコンサルにお任せで失敗しております。
どの方式で施工を考えるのは、前行の通り管理組合様のおかれた状況を勘案して決める事がベストで、ここではどの方法がいいですとは書きません。とりわけ大規模修繕を初めて工事される管理組合様、または二度目で管理組合主導で実施をお考えの理事様を対象に技術系マンション管理士大橋がこれまで行った経験上のお話しをさせて頂きます

実際の修繕委員会の進め方(参考)

まず一般的な手順ですが、大規模修繕委員会の発足がスタートです。大規模修繕員会が大規模修繕工事の進め方をしっかり理解していなければ、必要以上の修繕工事を勧められたり、専門知識の欠落から管理組合の居住者は不安を覚えることも多々あります。大規模修繕工事は慌てず慎重に計画することです。次にコンサルタントを決めて進めることです。しっかりした事前調査を行うためには、外部専門家を中心とした調査チームを編成する必要がありますので、以上のことをまとめますと、当事務所は以下のような手順で進める方針です。しては

<メンバー構成>

①修繕委員会の管理組合メンバー

②建築・設備コンサルタント(当事務所)

③設計図、仕様書、概算金額の算定補助を行う設計事務所。100戸以上委託(100戸以下は当事務所にて対応可能)

◎参考: 大規模修繕設計事務所(コンサルタント)の決め方

大規模修繕工事とは何?

大規模修繕イラスト

人間同様、建物・設備も古くなればあっちこっちにガタがきます。雨漏り、外壁のひび割れ、タイルの剥離、モルタルの剥離、防水層の亀裂、人間に例えれば内臓である配管の劣化、設備機器の老朽化等々・・・その結果、さまざまなところに影響がでて快適さを失うばかりでなく、その維持保全には多大なコストがかかります。

◎大規模修繕の目的と内容

経年変化による建物の劣化を完全にあるいは永久に食い止めることは不可能ですが、劣化を遅らせ建物を長持ちさせる努力を怠るわけには行きません。そのために行われる作業として、点検(劣化の度合いの調査)メンテナンス(=保守:最適な状態を維持する作業)そして修繕(劣化部を修復)があります。大規模修繕は、定期的に建物の劣化度をチェックし痛んだ箇所を実用上支障のない状態に修復する大変重要な工事となります。しかし、じつはマンションの不具合箇所は劣化による部分だけとは限りません。社会環境や生活スタイルの変化により建物設備の機能として新たに要求されてくる部分も出てきます。せっかく多大な経費をかけて建物全体を見直す大工事を行う機会なのですから、こうしたグレードアップ(機能の改善)も視野に入れた工事計画を立案することが望ましいといえます。

重要なことは、いいマンションコンサルタントに出会えるかどうかで、設計仕様、工事金額、及び仕事の良しあしの全てが決定されます。

大規模修繕委員会の設置から進め方、建物設備劣化診断のことは大橋マンション管理士事務所にお気軽にご相談ください。

お気軽にご連絡ください TEL : 042-583-9680
FAX: 042-513-8680
【月~金曜】9:00~18:00

営業エリア

東京都多摩地区:
・日野市・立川市・多摩市
・八王子市・昭島市・青梅市
・国立市・国分寺市・羽村市
・府中市・小金井市・小平市
・三鷹市・東村山市
・東大和市・武蔵村山市
・稲城市・調布市・武蔵野市
・西東京・東久留米市・清瀬
・町田・福生市・あきる野市
東京都23区:
・新宿区・渋谷区・杉並区
・練馬区・中野区・世田谷区
・板橋区他
神奈川県:
・川崎市・相模原市・大和市他
埼玉県:
・さいたま市・新座市・朝霞市
・川口市・所沢市

最近の投稿

PAGETOP
Copyright © 大橋マンション管理士事務所 All Rights Reserved.