分譲マンションのような建物は区分所有建物(区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物)と呼ばれ、「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」によって、所有関係や権利・義務といった基本的なことが定められています。
区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要がある。このため、詳細な規則である「管理規約」を区分所有者自身が設定することが、区分所有法によって事実上義務付けられているのである。


管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)により可決する必要がある(区分所有法第31条)。しかし、建物、規模などマンション毎に使用方法や維持管理に関する事情もさまざまに異なることから、区分所有法では、個々のマンションの実状に応じたルールを定めることができるとされています。このルールが管理規約です。マンションの憲法ともいわれるもので、一般的に次のような事について定められています。共用部分の範囲、管理組合の業務に関すること、管理組合運営に関すること、理事会の権限や義務などについて管理規約と区分所有法、民法との関係建物の所有関係や利用関係を規定しているのが「民法」ですが、分譲マンションなどの「区分所有建物」という特殊な建物については、区分所有法が民法に優先して適用されます。従って、マンションの管理規約では、区分所有法が民法より優位ということになります。
区分所有法が管理規約よりも優先されるのは、管理規約の設定や変更、廃共用部分の変更、建替えなど管理規約は、基本的なルールを決める憲法のようなものです。それに対して、使用細則はより具体的なルールです。これらの規定は、区分所有法が強制的に優先される条項以外は、管理規約や使用細則で、管理組合で自由に改正することができるようになっています。
但し規約の改正は3/4以上の議決が必要となります。