今回はタワーマンションに住むうえで避けては通れない、2020年問題について書きたいと思います。
2020年問題とはタワーマンションの不動産の暴落です。
なぜそんなことが起こりうるのか?その理由に迫りたいと思います
●少子高齢化及び都心の人口減少
日本は少子高齢化社会に入り、すでに日本全体の人口減少は始まっています。都心の人口も2020年オリンピック以降から減少すると言われています。それによりマンションの住民も当然高齢化が進みます。タワーマンションもしかりです。
そこで問題となるのが、修繕積立金の不足です。修繕積立金とは定期的な大規模修繕工事のために月々居住者が払うお金です。マンションの資産価値を維持には大事な積立金ではありますが、住民の高齢化によってこの修繕積立金の滞納が生まれます。これによりマンションの不動産価格が下がるのではと予想されております。また人口の減少で問題になってくるのが空き家の数の増加です。そんな状態にもかかわらず不動産バブルの影響により、新築マンションは建設ラッシュにわいています。その理由は購入している人が「投資目的」だからです。
購入者の中には、中国やアジアなどの海外投資家もたくさんいます。つまり、価格が一気に下がれば自分で住む家として購入していなので、投資家は一斉にマンションを手放す事態が想定され、空き部屋が一気に増加する原因になります。空き部屋(マンション)が増えればそれだけで、安くなり売却しにくくなります。これが、2019年年末から始まると思われます。
●マンションの過剰供給で中国人をはじめとした外国人富裕層が不動産を売り始める
中国人の富裕層が湾岸エリアのタワーマンションを爆買いしている。東京オリンピックの選手村に指定されている湾岸エリアは2020年に向けて、タワーマンションの建設ラッシュが続いており、中国人の富裕層もこぞってタワーマンションを買い始めました。彼らは住居目的でなく投資目的で購入しています。2020年にタワーマンションの不動産価格が下がることを想定して購入しております。その不動産価格が下がる前にマンションを売る中国人の富裕層が2019年で増えるのではないかと言われています。
これにより中国人が住んでいた中古タワーマンションから売れていき、売れ残った新規タワーマンションは価格を下げなくては売れなくなってしまいます。また、オリンピック終了後には選手村のマンションがリフォームして売り出されます。これが不動産価格の下落により一層繋がるわけです。
●マンションの過剰供給による価格の低価
2015年頃までは円安の影響もあり、中国人が日本のマンションを買いまくっていましたが、2016年に中国人の爆買いは終わっております。そこで、日本の富裕層も新築マンション自体の価格が高騰したことで、投資の意味がなくなり購入しなくなりました。中古マンションが売れているのかというと、そういうわけでもなく、中古マンションも、新築マンションに合わせて価格が高騰しますので、同じく売れていません。こうなると、次々と建てられていく新築マンションに対し買いたい人が少なくなります。結果、マンションの需要と供給のバランスが崩れ、高騰し続けた価格が下がってしまうことが想像できます。
●高額なマンションの修繕積立金
人口が減少しマンションの空き部屋が増えることは、各世帯が負担する管理費や修繕費積立金があがります。負担できる費用は限度があり、修繕したくてもなかなか修繕積立金が思うように集まらないという事態もあります。各マンションの管理形態が悪化してしまえば、マンションの景観も損なわれてしまい、経年劣化したマンションが更に売れなくなることが予想されます。
管理費や修繕費が高いと仮にマンション価格が安かったとしても、住宅ローンの返済+管理費や修繕積立金が毎月の負担となります。この修繕積立金ですが、新築から10年、15年くらい経つと、大規模修繕に向けて金額を跳ね上げるマンションが多くなりこのことから高層マンションはやがて敬遠されていくことになるでしょう。
●売却時知っておかなければならないことは『長期譲渡所得』と『短期譲渡所得』です。
不動産を売却する際は当然税金がかかりますが、1月1日時点で5年超不動産を持っていた場合は長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。重要なのは長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が全く違います。長期の場合は所得税率が15%、住民税率5%で合計20%ですが、それに比べ短期はなんと所得税が30%、住民税が9%で合計39%となります。5年保持したかどうかで税率がかなり変わります。
結論
タワーマンションの不動産価格が予想通りに2020年オリンピック後に下がることを考えると、2015年以前にタワーマンションを買った方は、不動産価格が下がる前に2020年前に売るのがベストなタイミングかもしれません。
参考文献
マンション売却の達人より
タワーマンション東京ドットコム 「来る2020年問題!都内タワーマンションの不動産価格はどうなるの?」