高額な大規模修繕工事

前回は工事費のピンハネや、談合を勧める悪質コンサルタントは何故出てくるのか…理由は管理組合がまとまりのない集団だから談合や工事費が跳ね上がる事を書きました。

では、何故まとまりのない集団というかその理由は下記。

理由はいくつかありますが一例を書きます。管理組合はコンサルを決めるときと決まった時に「談合がおきないように、されないようにして下さい。是非お願いします」と言います。言えばそれで全部コンサル等が理解してやってくれると勝手に思い込み、都合が悪くなると議事録に、このことを書いてありますと言って、自分たちの非を認めようとしません。これで管理組合は安全になると思っている方が多いのも問題であるが、その点コンサルや、管理会社、施工会社の中からピンハネ談合等がおきる理由は、第一に会議をだらだらと長く打合せを行いしかも、小さい事まで説明のデーターを求めたり、事が発生するとすぐ見積を依頼したり、コンサル又は業者に契約金額以上の手間暇をかけせても当然のようにふるまいます。

コンサル、管理会社等は管理組合側のそのような悪い体質を十分知っており、過去に痛い目にあっているのでそのようにならないためにするには、しっかり今回は稼ぐぞと思っているのかも知れません。それも理由の一つです。

それと、一般的に言える事は毎年理事役員が変わり、管理組合の理事をいやいや務める方が多いの、も悪い体質のひとつで、これがまとまりのない集団といわれる理由です。

管理組合側として大規模修繕工事は、コンサルタントを選定し大規模修繕委員会を上手く進めてくれれば、いいと思っている方が多くおりますが、月に一度の委員会の打合せの平均時間が約2時間として、合計7~8回程度の打合せだけで工事内容が理解でき、方針が決められるようには中々、そんなに、上手くはまいりません。事は管理組合側が考えるほど簡単にはいきません。

何千万、何億円以上の工事が、高々合計16時間程度の時間の会議で決まるとしたら他の一般企業もそのように簡単に事業展開ができるのでしょうか?・・・・・ 。

その辺を管理組合の多くの方々は理解しておりません。

例えば理事さん方が、会社に努めている間、会社で多くの時間と数々の関係部署と協議しながら展開されることを経験しておられるのに、修繕委員会を数時間で納めよう、また収まると思う事それ事態、間違いであります。しかし、だらだらと回数を増やしてもいいというものでもありません。

会議にはコンサルタントの技術、ノウハウ、経験といったものが出て参ります。そのようなノウハウを一般の管理組合の方々が短い時間で理解及び実践するには相当の理解力と経験が必要になります。

大規模修繕工事の金額決定ポイント

工事のポイントは管理組合側が自分たちのマンションの大規模修繕工事に標準工事費を理解できる方が何人いるかで工事会社、金額の選定の仕方が変わります。理解できる方が一人しか、いなければあとの方は疑心暗鬼になり、2人いればなるほど、3人いればああ最もだと、その状況に理解を示します。

解る方が誰もいなければ、理事長又は修繕委員長が独断で進め、しかもその方がコンサルや、工事業者の接待を受けていたら・・・・・・自ずから、事の結末には大金が動いて工事が終了します。

例えば、50所帯の平均的な作りのマンションの大規模修繕工事が8千万円位で決定され、普通であれば5千万円で工事ができるマンションの例です。

次のパターンは管理会社主導でもおきる事があります。管理会社フロントマンの主導で、見積り、及び工事には会社のリフォーム部が出てくるパターンです。管理会社は自分たちが一番工事に近い位置にいる事を知っているので、最初は高い見積りを提出し、高いと言われれば顔色を伺いながら変更をした安い見積りを出すことが可能だからです。

このように、色々なケースがあるのでどうすれば大丈夫ですかと問われれば、管理組合がしっかりしなければ談合やバックマージン等がおきる理由の一つになるのが一般的ですと答えざるを得ないのです。それでは素人の私たちは困ります・・・のケースはどうしたいいでしょうかの答えはしっかりしていて、安心できるコンサルを探すことです。

それでは、談合をなくし、適正な工事費にするにはどうしたらいいでしょうか・・・・・よく考えてください。

設計から工事の設計監理まで依頼すると一番長く事情を知っているのはコンサルタントだけです。足掛け3年目で工事を行うことになると、その間の理事長は合計3人目となります。さてそうなると、結末は見えてくるでしょう。これが見えないようでは、感が悪いと言えます。3年も理事会及び修繕委員会にいれば、一番管理組合の事情を知っているのはコンサルタントであり、発言力も強まっていきます。

そのような状況を作らないようにするには、調査・診断をして設計・仕様書の作成が終わったらそこで一旦区切りをつけることです。その次に行うことは工事業者の選定ですが、利害関係のない建築に明るいマンション管理士等に依頼すべきです。

勿論管理組合が自分達で、大規模修繕業者の選定等が、できるのであれば、外部の人間をコンサルタントとして依頼する必要はありません。しかし、住戸数が概ね60戸を超すと色々あること、ないことなどマンション内を悪い噂等がでて、修繕委員長を引き受ける人の少ないことも事実です。

まずは最初に設計コンサルタントを決めることです。建築に明るいマンション管理士又は、こじんまりした改修工事専門設計事務所に依頼すべきです。大きいところは、会社の方針等が担当者に支持され優等生的な返答しか帰ってきません。それよりも親身になってくれるこじんまりしたコンサルを探すべきです。但し、250戸を超える大型のマンションは大きい設計コンサルが向いております。それは、実践経験が豊富だからです。

こじんまりしたところは、200戸を限度と考えた方がよいでしょう。それで、劣化診断を行い、設計図と仕様書作成の作成を依頼することです。

 

結論

上記の図面と仕様書があれば、工事監理は必ずしも、設計者でなくても可能です。新築工事と違い、建物は既存で現存しており簡単にいえば、悪いところを補修すればいいのです。なにも設計者でなくとも、工事経験のある設計コンサルであれば監理を引き受けてくれるはずです。大げさに構えればどんどん金額は膨らみます。

談合をさせない為には、最初のコンサル選定が決め手なのと、工事業者は最初のコンサル以外を選び管理組合が中心となることです。

終りに、長々と書いてきましたが、ご理解いただけたでしょうか。

ご理解の得られない方はその1をお読みください。