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大規模修繕工事進め方

最初に大規模修繕工事の流れを御説明いたします。大規模修繕はマンション建物・設備の安心・安全の維持に欠かせない作業ですが、その実施には多大なコストと作業負担がかかります。ここでは大規模修繕を正しい方向に導けるよう、その要点と流れと工事の進め方についてご紹介します。

大規模修繕工事の流れと管理方式

◎大規模修繕工事の流れ:

一般的な大規模修繕工事の進め方と流れを以下に示します。

  1. 管理組合の発案  大規模工事をいつ頃実施したいかを決めることです。
     ↓
  2. 専門委員会の設置・検討
     ↓
  3. 専門家(コンサル)の決定 ⇒調査・診断依頼(この調査・診断は重要です。)計上する数量が非常に重大です。
     ↓「建物診断調査」の実施
  4. 診断・調査(コンサルと共同で進める)
     ↓[調査・診断書契約] ←調査、診断、修繕基本計画
  5. 基本計画書の作成、報告
     [図面、仕様書の作成]
     ↓設計・仕様書作成 契約 ←修繕設計図提出
  6. 施工業者の決定
     ↓施工業者選定への協力
  7. 資金計画の再検討、見積もり条件書
     ↓現場説明、図面渡し
  8. 総会決定(普通決議)、業者見積もりチェック等
     ↓
  9. 工事請負契約、工事監理委託契約の作成
  10. 工事着手、工事監理

◎工事の進め方 -3つの管理方式:

大規模修繕工事の進め方には大きくは下記の3つの管理方式があります。

一つは管理委託会社に依頼する、しかもその後の施工会社選定まで含めていわゆる”丸投げ”する方法です。管理組合にとっては一番楽な方法ではありますが、じつは最悪の方法と言えます。管理会社からすれば自社の系列または関連の設計、施工業者を採用することができ費用決定の経緯が不透明です。結果的に高い費用を支払うことになります。

二つ目によくあるのは、理事の紹介(いわゆるコネ)で設計事務所を選ぶ場合です。本当にいい事務所ならいいですが、経験の少ない事務所に依頼をしてしまっては満足のいく修繕はできません。金額の多寡以前の話です。しがらみのあるコンサルは良く考慮し公平、冷静な判断を仰ぎたいものです。

三つ目にインターネット検索で探す方法があります。実績のある事務所をさがして依頼するのはいい手段ですが、ここでポイントとなるのは、まず4~8社を候補として選びその中からベストな建築コンサル(設計コンサル、マンション管理士等)を決定して進めることです。
パンフや経歴書を持参して来て頂く、実際に会って話を聞き自分達の目で確かめ決定することが一番ではないでしょうか。

どの方式で施工を考えるのは、管理組合様のおかれた状況を勘案して決める事がベストで、ここではどの方法がいいですとは書けません。とりわけ大規模修繕を初めて工事される管理組合様、または二度目で管理組合主導で実施をお考えの理事様を対象に技術系マンション管理士大橋が経験上のお話しをさせて頂きます

管理組合の注意すべき事項

きちんとした組織を構成して進めていかなければ、必要以上の修繕工事を勧められたり、専門知識の欠落から管理組合の居住者は不安を覚えることも多々あります。特に大規模修繕工事(給排水管更新工事)は、慌てず慎重に計画することです。まず手順ですが、修繕委員会の発足がスタートです。次にコンサルタントを決めて進めることです。しっかりした事前調査を行うためには、外部専門家を中心とした調査チームを編成する必要がありますので、以上のことをまとめますと、当事務所は以下のような手順で進める方針です。

<メンバー構成>

①管理組合メンバーによる修繕委員会の発足

②建築設備コンサルタント(一級建築士事務所、マンションコンサルタント)の選定

③非破壊検査調査会社(引っ張り調査、中性化)

④設計図、仕様書、概算金額の算定施工図や竣工図書(設計図)

◎参考: 大規模修繕設計事務所(コンサルタント)の決め方

大規模修繕とは

大規模修繕イラスト

人間同様、建物・設備も古くなればあっちこっちにガタがきます。雨漏り、外壁のひび割れ、タイルの剥離、モルタルの剥離、防水層の亀裂、人間に例えれば内臓である配管の劣化、設備機器の老朽化等々・・・その結果、さまざまなところに影響がでて快適さを失うばかりでなく、その維持保全には多大なコストがかかります。

◎大規模修繕の目的と内容

経年変化による建物の劣化を完全にあるいは永久に食い止めることは不可能ですが、劣化を遅らせ建物を長持ちさせる努力を怠るわけには行きません。そのために行われる作業として、点検(劣化の度合いの調査)メンテナンス(=保守:最適な状態を維持する作業)そして修繕(劣化部を修復)があります。大規模修繕は、定期的に建物の劣化度をチェックし痛んだ箇所を実用上支障のない状態に修復する大変重要な工事となります。しかし、じつはマンションの不具合箇所は劣化による部分だけとは限りません。社会環境や生活スタイルの変化により建物設備の機能として新たに要求されてくる部分も出てきます。せっかく多大な経費をかけて建物全体を見直す大工事を行う機会なのですから、こうしたグレードアップ(機能の改善)も視野に入れた工事計画を立案することが望ましいといえます。

重要なことはいいコンサルを選択できるかどうかで、工事金額、及び仕事の良しあしが決定します。

大規模修繕、建物設備診断のことは大橋マンション管理士事務所にお気軽にご相談ください。

 

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