[一口メモ集]

一口メモ集 -バックナンバー

これまでに掲載したマンション管理に関する相談やミニ情報「一口メモ」をまとめてご覧いただけます。
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長期修繕計画書の見直しは重要です。
しかし、管理会社の見直しの計画は新築時に作成されそのまま管理会社に継続されます。しかもどのマンションも同じ右上がりの内容で管理会社は作成と見直しを行います。しかもこのままでは予算が足りなくなり大規模修繕ができなくなります。全く脅かしの内容です。
その予算に見合った工事をすればいいだけの話です。但しそれ相応の予算があることが管理組合様には必要条件と成ります。
詳しくはご連絡お待ちしております。

自主管理のメリット:
 1・費用がかからない。
 2・積立金が少なくてすむ。
 3・組合員としての自覚が芽生える。
自主管理のデメリット:
 1・理事に成りたがらない。
 2・ワンマンになりがち
 3・後継者の不足
自主管理への道:
昨今我が国も高齢化時代へ突入しております。数多いマンションも少しずつ老朽化が目立ってきました。自主管理は管理会社に依頼しなければ概ね三割は削減出来ます。
しかし、マンション管理組合が自主管理を行うのは大変難しいのは存じの通りです。マンション管理組合の理事会が活発に動かなければ前へは進みません。
マンション管理士大橋はそのお手伝いを致します。お気軽にご連絡下さい。

結論から言うとありません。
よくも悪くも使うのはあなたのマンション管理組合だからです。そのことを理解しておかなければいけません。どのような企業でも優秀な人材は4割しかおりません。良きフロントマンをそばに置くことがマンションにとってベストですが・・・
よきフロントマンは仕事に明るく親身になって相談してくれ、(相談だけならだれでもできます。)解決の道しるべをつけてくれるフロントマンです。結構管理会社はこのような人間を抱えておりますが、企業ゆえすぐ転勤させて別の管理組合にもっていきます。だから管理会社は時々変更すべきなのです。

悩みの一番は親身に成ってくれる相談相手がいないことです。
ネットで探しても的確な答えは出ません。余計深みにはまるだけです。結論はタダほど高いものはないことです。理事長にとってどのマンション管理士が性格に合うかどうかが重要な要素です。お一人で悩まず声をかけてみてください。
管理組合運営は強引にやっても後で自分につけがやってきます。全員は無理としても自分に同調する理事を多く味方につけることが重要なことです。
勇気をだして頑張りましょう。

昔のマンション、所謂1970年以前のマンションににはSGP管(白ガス管)を使用していましたが、経年劣化で全体的に錆びてゆき、赤水が発生していました。このままでは給水管内全てが赤錆に覆われやがては赤錆による閉塞が起きます。
1980年頃になると、SGP管(白ガス管)から現在、ほとんどの給水管にはビニールライニング鋼管に変更され使用されています。直管部分の給水管はこのビニールライニング鋼管で、内部がコーティングされている為、錆は発生しません。しかし、ビニールでコーティングされていない直管と直管を繋ぐ継手部(エルボ)に錆が発生していました。
ところが、継手の進化で「赤水」は起きにくくなった為に、給水管など配管の劣化が容易に確認することはできません。確認の為抜管を行うのです。暫く旅行などで家を空けているときには、給水管にビニールライニング鋼管を使っている場合でも赤水が発生する事が多々あります。
給水管の交換は樹脂系が費用その他の面でメリットが多くあります。給水管全部を交換しなくても部分交換ですむ方法もあります。
施工は予算に応じた方法がベストです。

長谷工アーベスト(東京都港区)が首都圏居住者を対象に調査した「住んでみたい街ランキング2012」によると、住んでみたい街1位は「吉祥寺」だった。有効回答1727件のうち、133件が回答。2004年に行った第1回調査以来、8回連続の1位となった。住んでみたい理由としては、「交通の便が良い」(56歳・女性)や「お洒落な街(48歳・女性)、「街に独特の文化と雰囲気がある」(45歳・男性)といった声が聞かれている。ランキング2位は「自由が丘」

私のマンションは丈夫な鉄筋コンクリート(または鉄筋鉄骨コンクリート)でできていますが、これらの躯体は私たちが思うほど堅牢ではなく、毎年少し劣化していきます。劣化度合いは気候等やシーリングなどの劣化の状態に左右されます。
マンションを長持ちさせる為、劣化の深度を抑え適切に対処する必要があります。劣化の程度を調査するのがこの「建物診断」で、必要部分の修理を行うのが「大規模修繕工事」です。「建物診断」の具体的な内容や実例は「建物と設備の診断」ページで詳しく紹介していますので参照してください。
この診断は一次診断なので、簡易検査器具と一級建築士の経験が重要視されます。安心できる建築士がお勧めです。

トクホとは「脂肪を消費しやすくする」といった表示を行うことが国に認められている(特定保健用食品)の事です。トクホで脂肪を減らすコツとは?そもそも、脂肪を消費しやすくするトクホのお茶は普通のお茶と何が違うのでしょうか?それはカテキンの含有量」です。商品によって異なりますが通常のお茶と比べておそ4倍のカテキンが含まれており、この高い濃度のカテキンに脂肪を燃焼しやすくする作用があるというのです。研究によれば、トクホのお茶に含まれる量のカテキンを摂取すると、消費カロリーが1日に50~100kcal増加するといいます。50~100kcalとは、脂肪に換算すると10g程度、食べ物にするとおにぎり二口ぶんほどです。以上はNHKためしてガッテンから引用してます。

マンション管理組合にとってこの計画書は最重要です。
しかし、この計画は新築時に作成されそのまま継続されます。しかもどのマンションも同じ内容です。特に一回目の大規模修繕前は設備の交換が沢山入っております。修理交換前は手前みそですが、診断して頂いてから修理か交換か判断しても遅くはありません。マンションによって使用勝手は当然違うからです。

元禄15年12月14日未明
正式に言えば12月15日早朝となります。47士の赤穂の浪人が今の両国駅のそばの本所松阪町の吉良邸に討ち入り、見事上野介の首をあげた事件ですが、この時期がくると何故か思い出します。47士か46士かは色々意見がわかれる処であるそうです。
それは最後に残った寺坂吉右衛門が身分が足軽でしかも、吉田忠左衛門に仕えていたからでもある。討ち入りの最後はこの討ち入りを各方面に伝えるようにその場から立ち去り、最後は80過ぎまで生きたそうで御座います。

マンション管理士への期待は列記すれば其々のマンションによって、事情が違うので、一概にこれと書くことはできませんが、一言でいうなら、管理会社の管理費が高いということ、来たる大規模修繕の為に相談してほしいという理由が当事務所は多いです。
結論は金銭を頂いた以上の成果をあげることだと思うのですが、理事の1年交代は早すぎますね。理事の大半は早くお役御免になりたいという気持ちが強くあり、気持ちがうすれております。勿論熱意のある理事さんも大勢おりますが・・・・・・。
もっと楽しくなる理事会の運営を考えた方がうまくいくかもしれません。

2月も残り少なくなりました。3月にはいると総会がふえてきます。今から準備しておかないと、予算の関係がうまくいきません。国の予算でないのだから、無理して今年度に消化する必要はありません。重要な事は、管理組合運営を上手に、しかも、将来資産価値の減少を少なくすることです。
先日横浜のマンションで管理会社が勝手に予算を組むといって怒っていた組合がありました。

管理会社の変更は結論からいえば、 いつでも簡単に変更できます。
管理組合様にとって、管理会社の変更がベストか原状の改善検討がいいのか要検討です。管理会社の変更は3月前にマンション管理組合もしくはマンション管理会社のいずれかが文書で通達すれば解約ができます。但し次の2点が得られるかが検討項目です。
二大メリット
 1.経費削減
 2.理事の負担軽減です。

数年前の事です。5階建ての4階の住民の部屋が結構な水で床がぬれていると連絡がありました。二日前に大雨があり、外壁からもったと思い懸命に調査しました。結果は痕跡がなく、では、屋上からの漏れではと思い上階の方に聞いても問題ないとのこと、4階の住民が納得しないので、屋上に水張り試験と、煙試験を行ったが問題はありませんでした。当然給排水管も調査して問題ありません。いよいよ困ってしまい、皆で知恵を出し合っても、原因がわからずじまいでしたが、バルコニーの室外機用のエアコンの化粧カバーを開けたところ、穴埋めがいい加減に行っており、横殴り雨がそこから入ったものとわかり、早速住民の方に聞いたところ、夏(3月前)に暑いので量販店で買い工事もお願いしたとのことでした。
彼らは工事費が安いので一日5台から6台取付けなければならないノルマがあるそうで、急ぐ気持ちが今回の事故につながっております。量販店の工事は一応チェックしたほがいいですね。

近頃めっきり新築マンションの数が街からへりました。基準法の改正もさることながら、景気悪化、住宅供給過多、確かにマンションが多すぎます。こんなに建てて、どうなるのだろうという感じでした。世の中、省エネ時代です。
安易に建替えを考えてはいませんか。建替えは莫大な費用と労力が必要です。そんなにコンクリートを壊してはいけません。もっと上手な活用ができるはずです。改修工事でをうまくこなして、住みやすいマンションづくりをすればいいのです。まず改修工事の第一歩は高齢化社会に対応する。がテーマです。
エレベーターの設置。段差の解消。防犯の強化等です。

選挙が圧倒的な勝利で幕を閉じました。これほどまでに差がつくとは、思ってもいませんでした。国民はやはり、我慢の限度を超えていたに違いありません。吉田拓郎の歌の歌詞ではないですが・・・・・・・
無責任な政治家の発言には腹を立てたり怒ったりしていた私です。今後ですが、民主党はマニフェスト実現のため、最大の努力をして政治を行ってほしいのと、自民党は過去の栄光にこだわることなく二大政党の役割をきちんと果たし、互いに欠点をつつきあうことなく、切磋琢磨してこの国の民主政治を眞になるようにしていただきたいものです。まずは、新しい夜明けの一歩です。

いよいよ選挙に突入しました。最近の結果をみると、民主が優勢ですが、自民もまきかえしを計ってくるでしょう。この間の茶番劇は演出ですから・・・・やはり、我々国民は一度民主党にやらせてみれば、という雰囲気になってます。よほど、へましないかぎり、民主党が第一党になるでしょう。それと今回は自民を離脱して、新党で立候補する人も相当数でるのではと、思っております。願いは景気回復、安心して住める日本にしてほしいものです。

アメリカの景気が上むけば景気も徐々によくなります。少し時間がかかります。
なぜならアメリカの失業率が底を打ってないからです。世界の経済がアメリカに頼ってきた以上アメリカが上向きにならないと仕方のないことです。今の内閣がどうしても対策をするなら、農業政策をしっかりたてるべきです。今後地球の人口は増えてまいります自国の食糧の7割くらいを、供給できなければ、国際化時代についていけなくなります。食糧があれば、人間どこでも生きていけます。
餓えると人間ギスギスしてまいります。まず食糧の自給率を高める政策をとるべきです。

No.027 連休

2009/03/19

明日から連休になります。行くあてのない拙者にとっては明日の楽しみがふえたのだ。キューバにしかも今回また零封で・・・・イチロウもヒット2本打って明日に希望をもてるヒットです。しかし、韓国は国の代表戦となると、どのスポーツでも一致団結の気持ちでやるき満々になり強力に強さを発揮してきます。しかし明日の日本チームはイケイケムードでかなり期待できそうです。がんばれ侍日本。

最近、マンション業者の倒産があいつでいますが、今後もうすこし増えそうな気がしております。マンションの絶対供給が多すぎるのです。人口が減っているのに、どんどん出来る。これは誰が考えてもあまるのは当然です。今後はよい中古マンションを探せば掘り出し物が出てくるはずです。安く買ってリフォームをすれば、こんないいことありません。

私の属している日野市マンション管理士会で3月15日(日)に本年初のセミナーを行います。講師に今回任命されたのですが、何をテーマとするか悩んでおります。前回は給水管の更新時期を話したのですが、その続きもいいなとも思い、又排水管の事でもいいし、あるいは設備診断の事もいいな・・と考えたりまだ具体化はしておりません。来られる方が一番興味を持って聞いてくださるテーマにしたいと、考えてる今日です。これを読んで下さった方御意見を頂ければ幸いです。

先週越後湯沢、通称苗場のリゾートマンションに行ってきました。
数百戸の大きいマンションでした。調査依頼をうけて行ったのですが、その浴場の施設たるや、ホテル顔負けでサウナは設置しており、30人位入れる大浴場温泉がほぼ24時間すきな時間に入れるようになっているとの事、調査を終え温泉に入りゆっくりしてきました。ただ寂しく思うことは町が少しゴーストタウン化していたことでした。どのリゾートMにもレストランが併設しているのですがスキーシーズンでも稼働率は少ないとの話でした。不景気になりこの先リゾートマンションはどの方向に行くのか思わず考えてしまいました。

師走になれば、思い出すのが忠臣蔵ですね。
大石内蔵助は討ち入りの翌年元禄16年(1703)2月4日に今の六本木ヒルズにあたる細川邸にて切腹、その子長男の主税は松山城主の三田中屋敷にて切腹しました。内蔵助の家督を継いだ三男大三郎は広島安芸藩に父の禄高と同じ1500石にて登用されたそうです。毎年12月14日は芝の泉岳寺で義士祭が行われ全国の忠臣蔵ファンが見えるそうです。
(都営地下鉄泉岳寺前駅)ちなみに仇討で有名なのは江戸時代初期の荒木又衛門と鎌倉時代の曽我兄弟の仇討と赤穂浪士の討ち入りが三大仇討として有名です。

築30年以上のマンションが日本に増えてきました。このまま維持するか建替を行うか悩むところです。地震に弱いマンションなら建替を視野にいれてもいいのではないでしょうか。住民の8割以上の同意はものすごいハードルです。でも私たちマンション管理士は様々な知恵をもっております。管理組合だけで行うには不可能といっていいほど、莫大な時間と労力が要ります。住民の生活スタイルを重視して進めなければいけません。あまり延ばしてもいい結果は得られません。古い住人がいなくなって不可能になってしまう恐れがあります。今からの準備が必要になります。

アメリカのサブプライム問題から、日本の株価が大下がりで、不動産株も軒並み下値を更新しています。マンション購入者にとってはもう少したった頃が底値で購入できそうですね。でも、こればかりは誰もわからなく、神のみぞ知るの境地で筆者が勝手に思っているだけかも知りません。しかし、マンション業者は手持ちの物件を処分しなくては資金ぐりの関係で安心できないからです。購入者は色々な物件を探索して購入した方が賢明です。

この国に、まともな政治家はいるのだろうか?
安部総理、福田総理共に切り札として選ばれた人ではないのか。二人がだめなら今度は我こそはと目立ちたがり屋がでてきて連日マスコミは大騒ぎ。今政治は(政治屋)になっている。景気対策や、年金問題、霞関の清浄化等、やるべき事は山積しています。自民でも、民主でもどちらでもいいが、一極に傾いては国の重要ポイントが論議されないのではないだろうか。国民は今、日本が進む道をしっかり見つめる時期にきている事を認識してミーハーになってはいけない。官僚制度は簡単には破壊できない。もっと具体的に説明してほしいのだが。

大麻問題で大騒ぎ。総裁候補問題で大騒ぎ。
どちらも国民にとって大騒ぎする程重要性はないと思うが・・・マスコミは騒ぎ立てるなら、何が重要か論点をキチント、国民に知らせ、問いかけるべきだが、悪戯に週刊誌レベルになって騒いでいる気がしてならない。国民が求めているのは、相撲協会の清浄、衆議院の解散ではないのか。

早いもので、オリンピックも終わりに近づいております。残すは金の期待はソフトボールと野球です。金を期待したい所ですが、それよりも、両監督がプレーシャーで大変ですね。星野監督がんばれ、がんばれ。

例で浴室、トイレの換気扇は寝る前まで回すと随分と空気が入れ替わります。これだけ回して料金目安は10円もかかりません。
(参考)1.平年の梅雨入り:6月8日ごろ 2.昨年の梅雨入り:6月22日ごろ だったそうです。

以前はセピア色でしたが今回ブルーにしてみました。今後とも時々は覗いてみてください。新緑の時期たけなわといった感じの此の頃ですが今月はマンションの総会でかなり理事さん方は忙しいと思います。声かけは無料ですのでお気軽に連絡ください。

体にたとえるなら設備、電気は内臓にあたるもので時々は気を使って検査が必要です。悪いところは直し部品の交換又は、オーバーホールが望ましいですね。

新年おめでとうございます。
昨年は当ホームページにお越しいただきまして有り難うございます。お蔭様で沢山の方とお知り合いになることができました。昨年同様本年も宜しくお願い致します。仕事始めは1月7日より営業いたします。

No.013 紅葉

2007/11/04

酷暑の記憶も遠のき、紅葉の便りにようやく季節の変化を感じる今日この頃…などと思っていたら、早くもインフルエンザの兆し、都内公立校ではすでに学級閉鎖。乾燥の時季、また加湿器のお世話になりそうですが、室内の加湿のしすぎは結露の原因にもなります。何事もほどほどは難しいですね。

今年の暑さは相当なものです。我が家の8月の冷房代は恐ろしいくらいです。さて雨水ですが屋上に降る量も結構な量があり下水道にそのまま捨てるのは何かもったいない気がしないではありません。それを貯めて打ち水利用、あるいは植栽の散水にでも再利用は可能です。 地球環境のため是非再利用をしたいものです。

昨今外壁の塗装を2箇所で見つけました。
1棟はなるほど時期がきているなと感じましたが、もう1棟はよごれもめだたずその必要がまだない気がしました。もう少し待って他の修繕を優先したほうがいいのではと感じました。修繕時期はマンションによっても夫々違いが出ます。街のど真ん中、郊外、交通量の多い場所地域により格差も出ます。
マンション管理士をチョットうまく活用すれば効率のいい方法を生み出すことができます。

あるマンションから住人の方がすれ違いにていくのをみかけました。
セキュリティのあるマンションでしたがお互い知らない同士でしょうか、挨拶もありませんでした。現代人は干渉されたくないのでしょうか・・・ふとコンニチは、位があっていいのではと他人ながら勝手に思ったりしてよけいなことかも知れませんが、やはりコミニケーションが不足しているなと実感しました。
共用の空きスペースがあるマンションは雑談広場をつくられたら如何でしょうか。

最近子供達が自然にふれることが少なく成ってきました。それだけ自然が減ってきているのでしょう。木の名前、花の名前も知らない子供が多いのです。マンションの屋上を利用して花を植えたり、イチゴ栽培したりして子供達が自然のありがたさを実感できればいいなと考えますが・・・勿論管理上の問題がありますが、難しいからと思ってしまったなら何も生まれてきません。... 独り言でした。

No.008 屋上

2007/04/16

このスペース有効に使用できないのかなーと時々マンションの修理等で行った時ついつい考えてしまいます。屋上ガーデン(夏だけ)、子供プール(夏だけ)、家庭菜園(一年中)・・・勝手に思うのは自分だけなのか、ついついもったいないと思います。
勿論管理が大変ですが・・・

昔NHKでこの名前の連続ラジオドラマがありました。(古いですね)
今回は笛吹きサッシュです。どこからともなく、ヒュウ、ヒュウ又はピー、ピーとなる音が気になります。窓サッシュの隙間から入ってくる隙間風の音です。レンジフードを強運転すると当然汚れた空気を排出しようとするのですが入ってくる空気量が足りないのでこの現象が起こります。解決するには窓を少し開ければ止まります。

市販されているのは下記の4つのタイプです。
白色ランプ、昼光色ランプ(やや青みがかかり明るい)、昼白色ランプ、電球色ランプの4種類です。時々みかけるのですが、マンションの外灯に煌々と昼光色ランプが輝き、しかも一晩中ついています。寒々しく感じるときがあります。少し間引きをすれば電気代がかなり節約できますね。リビングにむいているのは昼白色ランプ、電球色ランプです。電球色は温かみのある演出をしてくれ、昼白色ランプはそれより明るくしたランプです。
お部屋のコーディネートには照明器具とそのランプの演出を考えればきっと違ったお部屋にみえるでしょう。

ペットに関するトラブルはマンション内では相当多いそうです。我が家でもワンちゃんが一人います。当人は人間と思っており、ほかの仲間には一切興味なさそうです。困るのは家のなかで飼っているので雨の日の散歩です。小は必ずするのですが、大はお天気が回復するまで我慢してくれます。散歩の途中で発見するのですが、心ない人が時々いまして道路に大きいおみやげがおいてあります。ペットは人の心を癒してくれます。ペットをいたわると共に最低のマナーは守りたいですね。

築20年以上経過のマンションでは、玄関ドアの結露が多くあるといわれておりますが、原因としては住戸内の換気のあり方に多くの問題があります。結露は外気温と玄関内部の温度差があり過ぎる為におきます。結論としては廊下の換気がされていないからです。これはある程度住居内部で改善はできます。鉄扉ドアの表面を外気温以上になるように工夫すればかなり改善されるはずです。

それは日本人の防犯意識の低いことです。
特にマンションにおいてセキュリティの設備があるのに住民がエントランスのセキュリティを使用してエントランスの中に入るとき、後からついてさっとはいれば第三者でも簡単に入れてしまいます。またそれを簡単に許してしまう国民性、近年日本は怖い国になってきました。私57歳ですが子供のころはもっともっと安全でした。夏の暑い夜も窓を開けて寝る事もできました。エントランスに入るときは注意して入るか、お先にゆずるか、考えたいものです。後ろの方が住人でない可能性もあるのです。2重のセキュリティが必要な時代になりそうです。

この消滅時効は5年説と10年説がありました。
平成16年4月最高裁で5年とする判決が出され、確定しました。内容は「管理費の額は総会の決議で確定し、月ごとに支払われるものである。このような債権は民法169条の定期給付債権にあたる。その額が総会の決議により増減することがあったとしても定期給付債権であるので、毎月発生する管理費は5年の短期消滅時効を定める民法169条の適用がある。」という内容です。
この債権はほおっておくと時効で消滅するので早めに催促したほうがいいですね。

毎年この時期になると忠臣蔵を思い出します。チョット年寄りじみてますが、12月14日泉岳寺にて義士祭が行われます。興味のある方は地下鉄泉岳寺下車1分です。今月は討ち入りに関することを書いてみようかなと考えてます。大願成就の為苦労された大石蔵之助義雄(よしたかと呼びます)は城代家老でもありました。妻の名前はりくといい但馬藩(今の兵庫県)豊岡の家老の娘であり、蔵之助は小柄な人間であったが妻りくは大柄な女性でした。討ち入りの前年に蔵之助は妻りくを形式上離縁し実家のある豊岡に帰しました。
長女くう、次女るり次男の吉之進をつれてのことだった。その後実家でりくは3男大三郎を出産し大三郎が討ち入りの後年広島藩に向かい入れられ家督を引き継ぎました一方蔵之助は元禄15年10月26日に川崎の平間村の富森助右衛門宅に入り翌月5日に江戸入りをしました。当時の様子は今の南武線鹿島田駅徒歩8分の称名寺に当時使用された生活用品が保管されております。
江戸入りの後の話はよく知られていると思いますが、12月14日吉良邸で茶会の終了後の深夜3時過ぎに表門隊23名裏門隊24名で吉良上野介の首級を討ちました。四十六士とも言われているのは寺坂吉衛門が切腹に加わっていないからでもあります。