| 大規模修繕の基本的な進め方 |
| マンション管理組合様へ |
マンションの建物劣化と設備診断と修繕時期に進め方を、テーマとしております。人間同様建物、設備も古くなればあっちこっちとガタがきます。雨漏り,外壁のひび割れ、タイルの剥離、モルタルの剥離、防水層の亀裂など人間に例えるなら内臓である配管の劣化、設備機器の老朽化など様ざまなところに影響がでて快適さを失うばかりでなく、維持保全に多大なコストがかかります。
これらの事象はメンテナンスを行うことにより遅らせることはできても食い止めることはできません。 具体的な例として受水槽方式が今や必要なくなってきており、変わるものとして、水道直結式増圧ポンプが増えてきております。
又社会的な要求水準、内容の変化でマンションの劣化が生じることがあります。 具体的な例としては住戸面積の拡大、マンション内の段差の解消、エントランスホールのセキュリティー化、全電化全住戸光対応インターネット等です。
さて前事項をふまえて建物を長持ちさせるには点検（劣化の度合い調査）とメンテナンス（最適な状態を維持する作業）と修繕があります。 しかしこれらを行うことによって劣化を防ぐということではなく、あくまでも劣化を遅らせる行為
そのもので現状又は実用上支障のない状態までに性能・機能を回復させるために行うものです。
今後は単に回復のためではなくグレードアップを加味した改修工事をめざすべきです。 |
大規模修繕の時期ですと管理会社にいわれるまま施工に入るケースが多いようです
がまず、その時期なのかどうか診断と判定が先決です。
建物と設備の簡易診断は最小限必要です。
費用は単棟型50戸で12万円です。
修繕積立金は有効活用をしてマンションの価値を下げない事が重要です。 |
| 一般的な大規模修繕の、流れと進め方を下記に表します。 |
| 1 |
管理組合の発案 |
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| 2 |
専門委員会の設置・検討 |
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↓ |
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| 3 |
専門家の決定 |
→ |
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| 4 |
診断・調査 |
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↓調査・診断書契約 |
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調査、診断、修繕基本 計画 |
| 5 |
基本計画書の作成 |
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報告 |
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図面、仕様書の作成 |
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↓設計・仕様書作成契 約 |
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修繕設計図提出 |
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施工業者の決定 |
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↓ |
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施工会社選定への協力 |
| 7 |
資金計画の再検討 |
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見積もり条件書 |
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↓ |
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現場説明，図面渡し |
| 8 |
総会決定(普通決議） |
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業者見積もりチェック等 |
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↓ |
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| 9 |
工事請負契約、工事監理委託 |
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契約の作成 |
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↓ |
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| 10 |
工事着手 |
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工事監理 |
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| ３つの管理方式 |
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１・設計監理方式(一番多い） |
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マンション管理士,設計事務所を選び技術的な指導を仰ぎ工事を進めていく方式
利点 ・工事の厳正なチェックができる。
・施工会社を同一条件で選定できる。
欠点 ・管理組合とのかかわりが多くなる。 |
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２・責任施工方式 |
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利点 ・信頼のおける業者を数社選定し工事から監理まで依頼す
る。 |
| 欠点 ・価格競争が無くなる。 |
| ・エコひいきで初めから決定しかかる。 |
| ・第三者のチェックがない。 |
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３・管理会社主導方式 |
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| 利点 ・組合としては大部分やってくれるので楽。 |
| 欠点 ・管理組合の自主性が無くなる。 |
| ・金銭的に不安。 |
| ・いい管理会社、そうでない管理会社での力量の差 がつく |
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| ポイントはその(修繕）時期かどうかのジャッチです。 |
| 遠慮なくご連絡ください。 |
