給水管更新で気をつけたいこと

まず手順ですが、修繕委員会の発足がスタートです。次にコンサルタントを決めることです。設備専門のコンサルタントか設備に強い技術系マンション管理士がお勧めです。(自薦大橋マンション管理士)次に現状の把握です。マンション内で気を付けたいことは、区分所有者に専門的知識があってその方が主導していくことです。知識があることはいいのですが同じマンション内でぎくしゃくが生じます。それにその方が公正に物事を判断をし、かつ技術に裏付けされた知識のある方ならいいのですが・・・違った見方判断をされると、取り返しのつかない状態になります。マンション内では過去様々な問題を見てまいりました。

 

 

 

 

 

写真は左は奥の配管が既存で、手前の配管が更新予定で水道メーターを取り付け後旧配管を撤去します。真ん中は40年経過の給水管、右は弁の前後の配管の縦割りです。

更新するにあたり実際は以下のような手順で進めていきます。

<メンバー構成と進め方>

1・管理組合修繕委員会

・コンサルタント会社決定

3.現状の把握と抜管調査診断

・検討会(管理組合、コンサルタント)

5・設計図及び仕様書作成

・業者選定の検討(コンサルに任せない組合主導で進めること)

上記事項を確認した上で、実情はどうなっているかを確認する必要もあります。往々にして、図面と竣工の現場が違うことも多々あります。実際の配管がどのような状態にあるかは非破壊検査によって調べる事が出来ますが、調査範囲には限界もあるので、必要に応じ住戸内の内装材を撤去・復旧して確認をしなければならないケースも考えられます。配管図面の確認段階から各専門家が参加し、まずは図面内容から現状把握を行った上で、管理組合様に対して、実態調査の内容と方法を説明して了承を取り、実際の非破壊検査を実施することになります。

以上のプロセスを経て、給排水管系統の実態が把握できた後に、適正な修繕工事の計画が可能となりますが、調査診断及び図面仕様書作成が給排水管改修工事の行方を左右することとなります。
調査結果によってはマンションの給排水管更新が必要でないかもしれません。その時は更生が考えられますが、いずれの方法を選択するにも慎重な検討が望まれます。  

設計・仕様書等の見積金額について

図面作成と見積りは、管理組合から要求された業務を行う人件費(直接人件費)と技術料及び事務所経費と特別経費により算出します。
コンサルタント業務は管理組合との信頼関係により成り立つものであり、管理組合側から物事を考え、どのように設計し、どのように工事を行うか決定していくものであると考えます。そうなると、既存の配管調査期間を十分に取り、高い技術経験を持った専門家が設計を行う必要があります。

また給水管更新工事において、仮設給水配管は重要なポイントをしめます

この仮説給水管と配管ルート調査が重要なポイントとなります。

用語の説明

仮設配管とは

本設の給水管更新の配管はマンションの居住者が住みながら配管工事をしていくのでとても難しく一旦どこかに仮住まいをして、数日でも住居を開けるのであれば、簡単に配管更新はたやすくできます。住みながら配管を更新するには、仮説配管といって本設が終了した時点で、撤去する仮の配管をこのように呼びます。

給水管更新のポイン