ほとんどの管理組合は「管理を買う」として、管理会社に委託管理費を支払いその見返りとして管理会社に全てサービスを求めるのが当たり前となっている傾向にありますが、管理組合と管理会社は委任と受任の関係が強くあり、管理委託契約条件を楯に管理会社はサービスを無料で提供をしてくれません。一方で、マンションの維持管理には幅広い専門的知識と沢山の経験が必要です。理事会の多くの方は仕事を持っており、理事会だけで多様な問題に取組み解決をするのは簡単なことではありません。ましてや、役員が1年~2年の輪番制となれば特に大規模修繕はその時の役員に負担となって、どうしても先送りとなり、適せん解決が出来ない管理組合が現実には多くあります。

マンションで発生する様々な問題を適切に解決するには、管理会社ではない第三者の立場で中立、公平な視点でアドバイス(助言、指導)できる専門家の活用が、結果的に管理組合にとっては負担が少なく、快適な生活、マンションの資産を目減りさせない近道であると言えるでしょう。たとえ管理組合に建築・設備の専門家がいたとしても、その人はマンションの大規模修繕工事においては「当事者」であり、「公平中立なコンサルタント」として客観的に判断することは難しいのです。

[標準管理規約第34条]より
(専門的知識を有する者の活用)管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

そこで、マンション管理士及びコンサルタントが劣化診断及び改修設計をすることで、設計と施工が分離され工事金額を抑えることができます。マンション管理士及びコンサルタントのアドバイスを受けながら管理組合が施工会社を選定することができるので、透明性が確保でき、かつ競争原理が働くため、適正な工事金額で発注することが可能となります。

マンション管理士及びコンサルタントが適切な工事明細書(見積書)を作成し、説明会及び工事会社を公募、工事請負契約まで、無駄のない適切な大規模修繕工事が実現できます。但し、この方法でも談合及び不正ができないようにするには、もうひとひねり必要なことを記しておきます。

大規模修繕工事は、十数年に1度の大きな事業です。発案から工事の実施まで相当の期間(2~3年)がかかり、かつ多額の修繕積立金を使用します。従ってミスは許されません。全面依頼ではなく、管理組合をサポートしてくれるパートナーとしてマンション管理士及びコンサルタントが必要とされる理由がそこにあります。よい大規模修繕を行うには次のことを考慮しながら進めなければなりません。

第一・ 資産価値が目減りしないように修繕計画を立て、快適な住環境を維持し高齢化社会への対応が求められます。
第二・ 予算と工事期間をしっかり知る必要があります。
第三・ 設計図と仕様の数量表のチェックが信頼できるかの判断も重要で、コンサルは慎重に選ぶべきです。
第四・ 計画・調査・診断・設計から施工業者選定そして説明会及び総会まできっちりやってくれるコンサルが必要。

マンションの大規模修繕を行うためには、最終的に総会において区分所有者の承認が必要になります。しかし、承認の為の説明では何の意味もありません。そもそも、工事内容や範囲の必要性や工事予算などを説明するだけでも大変なのです。
そこで、大規模修繕コンサルタントの当社にお任せいただければ、資料作成から説明まで、分かり易く理事会及び修繕委員会の技術的なサポートまでさせていただきます。