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大規模修繕にマンション管理士、コンサルタント

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大規模修繕コンサルタントの決め方

ほとんどの管理組合は「管理を買う」として、管理会社に委託管理費を支払いその見返りとして管理会社に全てサービスを求めるのが当たり前となっている傾向にありますが、管理組合と管理会社は委任と受任の関係が強くあり、管理委託契約条件を楯に管理会社はサービスを無料で全面的に提供協力をしてくれません。一方で、マンションの維持管理には幅広い専門的知識と沢山の経験が必要です。理事会の多くの方は仕事を持っており、理事会だけで多様な問題に取組み解決をするのは簡単なことではありません。ましてや、役員が1年~2年の輪番制となれば特に大規模修繕はその時の役員に負担となって、どうしても先送りとなり、適せん解決が出来ない管理組合が現実には多くあります。 マンションで発生する様々な問題を適切に解決するには、管理会社ではない第三者の立場で中立、公平な視点でアドバイス(助言、指導)できる専門家の活用が、結果的に管理組合にとっては負担が少なく、快適な生活、マンションの資産を目減りさせない近道であると言えるでしょう。たとえ管理組合に建築・設備の専門家がいたとしても、その人はマンションの大規模修繕工事においては「当事者」であり、「公平中立なコンサルタント」として客観的に判断することは難しいのです。 [標準管理規約第34条]より (専門的知識を有する者の活用)管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。 そこで、マンション管理士及びコンサルタントが劣化診断及び改修設計をすることで、設計と施工が分離され工事金額を抑えることができます。マンション管理士及びコンサルタントのアドバイスを受けながら管理組合が施工会社を選定することができるので、透明性が確保でき、かつ競争原理が働くため、適正な工事金額で発注することが可能となります。 マンション管理士及びコンサルタントが適切な工事明細書(見積書)を作成し、説明会及び工事会社を公募、工事請負契約まで、無駄のない適切な大規模修繕工事が実現できます。但し、この方法でも談合及び不正ができないようにするには、もうひとひねり必要なことを記しておきます。 大規模修繕工事は、十数年に1度の大きな事業です。発案から工事の実施まで相当の期間(2~3年)がかかり、かつ多額の修繕積立金を使用します。従ってミスは許されません。全面依頼ではなく、管理組合をサポートしてくれるパートナーとしてマンション管理士及びコンサルタントが必要とされる理由がそこにあります。よい大規模修繕を行うには次のことを考慮しながら進めなければなりません。
第一・  資産価値が目減りしない修繕計画を立て、快適な住環境を維持し高齢化社会への対応を可能とする。
第二・  予算と工事期間をしっかり知る必要があります。
第三・  設計図と仕様の数量表のチェックが信頼できるかの判断も重要で、コンサルは慎重に選ぶべきです。
第四・  計画・調査・診断・設計から施工業者選定そして説明会及び総会まできっちりやってくれるコンサ      ルが必要。
マンションの大規模修繕を行うためには、最終的に総会において区分所有者の承認が必要になります。しかし、承認の為の説明では何の意味もありません。そもそも、工事内容や範囲の必要性や工事予算などを説明するだけでも大変なのです。 そこで、大規模修繕コンサルタントの当社にお任せいただければ、資料作成から説明まで、分かり易く理事会及び修繕委員会の技術的なサポートまでさせていただきます。

実際のコンサル選定の目安

マンションに住んでおられる区分所有者の皆様のほとんどのマンションが大規模修繕工事において設計監理方式による施工業者の選定が進められているのが世間一般に多い進め方であります。設計監理方式による施工業者選定メリットは、設計コンサルタントが作成した設計図、仕様書を作成し、同一条件で複数の施工会社から見積をとり、且つ施工業者間を競争させ工事金額を下げることが出来ることです。 設計コンサルタントは、区分所有者の皆様が安心して大規模修繕工事を任せることができる施工業者を選定するための支援を行います。 大規模修繕を成功させるためには、施工業者の選定は重要な事で、工事出来栄えは施工業者と現場監督の良し悪しが最も大きく左右します。大規模修繕工事を安心して任せられる施工業者は、建築技術を備えているだけではなく、区分所有者が住みながらの工事でも、安全にトラブルなく完成まで導いてくれる会社でなければいけないのです。施工業者の選定の判断基準はあとで述べますが、ここでは設計コンサルタントを決める基準及び談合等ができないシステムの構築を進めていきたいと思います。 マンション大規模修繕の見積りは金額が張ります。それには設計図の数量が大きく左右しております。その金額の元となるのが数量と単価であります。その基準の数量について下記に記載します。 工事項目、工事仕様書、及び共通見積書、この3つを設計コンサルタントが決めるのが一般的だ。これらを元に見積もり参加業者は見積書を作成することになります。工事単価は施工会社毎に異なり金額が違うので、単価により各参加業者の工事金額に格差が生じることになります。 ところが、この数量が適切であればいいのですが、水増しされた数量なら想像に難くない結果が出てきます。実際の話、見積り数量とは違う数量が提出されている現場も実際にあります。それでも、真面目に受注したい業者は自分の会社で独自に図面から拾いをしますが、中には数量を拾わないでそのまま提出される業者も多々あります。設計コンサルタントが疑われる原因の一つとして、本命の業者に実際の数量を教えることもあるそうです。実数より、水増しをしているのがほとんどの現場です。何故なら数量が実数より少ないと管理組合から設計ミスを問われるので、設計コンサルタントのほとんどは概ね1割を増量しているのが現実です。 実際2割増量してこれを共通見積もりとし、本当の数量を本命の施工会社に教えたら、この時点で2割近い開きがでて、本命の施工会社に決まる確率が高まります。これによってどのような結果が出るか、ほとんどの方は理解できるでしょう。このことはネットにはほとんど出ない、情報なのでこのようなこともあり得る事として参考にしてください。これを絶対に設計コンサルタントとしてやってはいけません。

結論

大規模修繕工事を建設業者は何故受注したがるか・・・・・・・・それは短期間で巨額の大金が動くからです。 また、業界の支払い条件と比較しても条件が圧倒的にいいからでもあります。建設業界では工事費の支払いは手形が多くしかも、現金化されるのが平均90日~150日のものまであります。 それくらい建設業界では手形での支払いが当たり前の世界になっておりますが、ところが大規模修繕工事ではマンション管理組合からの現金払いはとてつもない魅力なのです。 業者選択で経営事項審査状態をみて参加資格に該当かどうかの判定をするコンサルも多くあります。 経営事項審査(けいえいじこうしんさ)とは、日本の建設業において、公共工事の入札に参加する建設業者の企業規模・経営状況などの客観事項を数値化した、建設業法に規定する審査。略して経審(けいしん)とも呼ばれる。 結果通知書には前段で説明した評価項目①から⑤までの評定値(X1、X2、Z、W、Y) と総合評定値(P)が書かれています。 一番重要なのは「総合評定値(P)」になります。また設計コンサルによっては大規模修繕工事では建設会社参加条件として資本金縛り2億円以上工事実績3年間で3か所以上施工請負金額5000万円以上、また経審P点1000以上・・・とかいって縛りを入れるケースも多々ありこのケースは談合を疑って関わらざるを得ません。マンションで管理会社から提案された世帯数×100万円~130万円長期修繕計画には、概ねこの数字に近い金額で計画されていると思います。 ざっくりの金額ですが、ほぼこれに近い金額でしょう。(但し、外構工事、設備工事は除外)縛りをいれると業者選択がどんどん狭くなり、しまいには慣れた業者で決まってしまいます。 ここは、業界の事情と照らし合わせほどほどのしばりでいいと筆者は考えます。しかし、理事長の成り手が少なくなる今日、大規模修繕を全て管理会社に任せてしまいたくなる気持ちもわからないわけではありません。 理事会の理事及び修繕委員の方が頑張ってくれるならやりがいも出ますが、中には知らんぷりを決め込む理事のいる組合もあります。 管理会社にお任せも結構だが、そうなると修繕積立金の大概は持って行かれ、数年たつと欠陥工事や経年劣化も出始めアフター契約の範囲内で処理したいところですが、このあたりになると、専門知識が必要になり管理組合だけで実際のところ解決するのは至難の道です。 ここで、考えることは安心できるコンサルタントが身近にいれば悩む必要がないということです。 それだけ大規模修繕工事の参加基準、及び業者決定は重要事項となります。 また、大規模修繕工事を進めていく上で組合内で大事なことは、管理費削減や日常の営繕工事で管理会社の味方をする傀儡者の排除も重要。 そのためには、組合のお金で懐を肥やそうとする者たちさえ反対できない効果的な方法を考慮し、採用すればいいのです。

結論が出ないときの対処

当事務所にお声をかけてください。 1級建築士と設備診断技術者のいる業界では珍しいマンション管理士事務所です。 初回の来所相談は無料です。 きっと御満足の得られる結果になります。 施工会社も当社立合いの下で決めるのが最終的に一番お得です。理由は公正明大だからで、また管理組合様の気持ちになりきれるからです。 その他ご不明等はご遠慮なくお問合わせください。

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